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美国主机 美国房地产市场的十字路口

时间:2019-07-14 11:19作者:admin打印字号:

  这场购房者的付出危机首自于以前几年房价的迅速上涨,待售房屋供答首终重要,新建房屋清晰不敷,变成了一个凶性循环,添上更高的抵押贷款利率,这些相符力在以前两年内添剧了这个危机。

  美国房地产市场数据的疲弱,在比来半年引发了房地产是危机依旧一时放缓的商议。

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  今年1月新屋开工情况有所反弹,让持“美国房地产市场走强论”的人找到了赞成,但是2月份新屋开工数降矮,在很大程度上反转了1月份11.7%的涨幅。

  美国商务部3月26日公布的数据表现,美国2月新屋开工数目为116.2万户,不敷预期的121万户,环比下滑8.7%。前值从123万户上修至127.3万户。同时,这是近八个月以来最大的环比跌幅。独栋住宅的新屋开工数目环比下滑17%至80.5万户,创近一年来的矮点,是拖累新屋开工数眼前滑的重要因素。独栋住宅修建占有了美国住房市场的最大份额。

  此外,美国2月营建应允数目为129.6万户,同样不敷预期的130.5万户。前值从134.5万户下修至131.7万户。这意味着新住房的开发进度有所放缓。从地区来看,美国东北部、西部、南部地区新屋动工数别离下滑30%、19%及7%。仅中西部地区新屋建造情况较为笑不悦目,添幅为27%。

  美国商务部外示,凶劣的天气也许是导致新开工住宅数目急剧降矮的因为。但从永远来看,在前几年经历了强劲添长和价格攀升后,美国房地产市场在2018年最先缓慢而赓续下滑。

  房地产市场一向是美国经济好坏的一个关键指标。美国全国商业经济协会3月25日公布的最新调查效果表现,以美国国内生产总值衡量,美国今年经济添长率将为2.4%的适中程度,2020年经济添长仅为2%。云云颓丧评估的背后因素包括,全球经济添长放缓以及特朗普当局与几个重要贸易友人之间赓续的贸易冲突。

  美联储在刚刚终结的3月议息会议后宣布,维持联邦基金基准利率在2.25%-2.5%的区间程度不变,并黑示今年不会再添息。美联储立场和态度变化背后的因为,美联储主席鲍威尔指出,2018年9月以来的数据外明,美国经济添速的放缓程度超过预期。同时,全球添速疲柔,也许会对美国组成反风影响。

  华尔街分析师戴夫·克兰兹勒(Dave Kranzler)对《财经》记者说,美联储政策转向、尤其是如此突兀地转向,唯一的因为是美联储始末其获得的数据——他们有比公多更为周详的数据——得出结论,美国的经济状况比他们情愿公开承认的要糟糕得多。

  美国全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors,NAR)定量与商业钻研总监乔治·拉蒂乌(George Ratiu)对《财经》记者说,由于可用库存清晰欠缺以及义务能力降矮,美国住房市场一向在竭力答对强劲的反风影响。2018年现房出售量与前年相比降矮了3.1%,由于买家找不到充实的、能义务得首的住房。

  房地产市场的反风

  警报最先响首是在2018年6月。

  去年6月美国平均住房需要同比降矮9.6%,房价固然不息攀升或保持高位,但营业量有所回落,且不息第四个月出现年度下跌。纽约等地的房价添速放缓清晰,纽约房价同比跌幅最大,自2018年3月以来涨幅不息五个月收窄,曼哈顿地区的房价跌幅最深。按季度计算,二季度全美住房购买量降矮了18%。

  高端房地产市场出现滑坡的同时,康涅狄格州等地人们选择租房等来避免陷入房地产市场崩盘,高端房屋租赁市场中,人们愿付每月1万美元的租金租房,他们等着房价触底时入市。到2018年夏末,美国东海岸一些地区租金大幅上涨,而住房出售额急剧降矮。

  房地产出售数据的走弱陪同着按揭利率的不息仰升,按照美国房贷银内走协会(The Mortgage Bankers Association)的数据,2018年11月,美国30年期平均固定抵押贷款利率升至5.17%,是2009年9月以来的最高程度。人们当时不安抵押贷款利率赓续提高至6%,那是2008年12月的程度,是房地产市场的疼痛阈值。按揭利率飙升的效果是,美国新抵押贷款申请降至2014年12月以来的最矮程度。

  到了2018岁暮,数据清晰凶化,导致对房地产市场亲昵周期尾部的忧忧郁。尽管到了2018年12月,美国住房抵押贷款利率有所降矮,但房地产市场依旧疲柔。2018年12月房屋开工率降矮11.2%,经季节性调整后为107.8万套,是自2016年9月以来的最矮程度。2018年11月数据被下调至121.4万套,而非之前通知的125.6万套。其他住房数据也令人感到颓丧。2018年12月美国房屋出售下跌6.4%,跌至近六年来最矮程度。2018年全年,现有住宅房屋出售量比上年降矮3.1%至534万套,达到2015年以来最矮程度。

  2018年12月美国FHFA房价指数环比添长0.3%,矮于预期的0.4%。美国12月标普/凯斯席勒20大城市房价指数同比添长4.18%,为四年来最幼添幅。同月全美房价同比添长4.7%,创2015年以来最慢添速。2018年四季度,住宅投资占国内生产总值的比重降矮3.5%,创下不息第四个季度降矮。更令人忧忧郁的是,以去排名在美国领先的西雅图和旧金山市房价同比添幅放缓,环比还出现了降矮。

  转眼到了2019年,笼罩在房地产市场上空的阴云仍未散去。NAR公布的数据表现,2019年1月成屋出售总数年化494万户,打破了去年12月所创的2015年11月以来最矮程度,市场正本预期将从12月的499万户添至500万户。12月户数此次上修至500万户,所以,1月成为三年多来首个年化出售矮于500万户的月份。约占全国住房出售量九成的现房出售不添反降,不息第二个月刷新三年多来最矮程度,同时房价涨幅为将近七年来最幼。

  到了2月,美国主机美国房地产市场依旧矮迷。行为异日经济运动的一项重要指标,2月美国新房建设应允数目同比降矮1.6%,至129.6万户,表现房屋开发商对异日房地产市场预期并不笑不悦目。

  美国房地产市场是危机依旧疲柔仍有争议,但各方能达成共识的是,美国房地产市场短期内重现蓬勃的也许性并不大。

  陷入危机依旧转危为安?

  美国房地产走到这一步,有人口组织的因素:美国婴儿潮一代人正在退息,而千禧一代行为购房主力的购买意愿并不剧烈,添之购房税后付出添添、银走放贷正经、抵押贷款利率异日有看仰升等因素,导致美国住房市场需要团体疲弱。

  即使永远抵押贷款利率下滑有也许吸引更多买家入场,并刺激修建商添大房屋建设,但房屋修建商面临着一系列逆境,如地价腾贵等使房屋建造成本上升、做事力欠缺、监管收紧等窒碍。此前,美国住房修建商协会公布的3月NAHB房屋市场指数为62,略矮于预期值。之前该数值曾不息两个月上涨,这同样外明房屋开发商此前的笑不悦目情感在逐渐走矮。

  对美国房地产市场有永远不悦目察的大卫·哈吉斯(David Haggith)在2007年时是房地产经理,始末走业不悦目察效果和数据分析,他自夸美国住房市场正处于不幸性歇业的边缘。那些房地产经纪人都觉得他疯了,唯一他的家人听了他的劝,在房价歇业前三个月卖失踪了一向弃不得脱手的房子。

  此刻前哈吉斯自夸,一场房地产危机2.0版正在到来——他对《财经》记者注释说,所谓2.0版是相对于上次房地产泡沫决裂的2007年-2009年危机而言,那次房地产危机首于美国,也几乎仅限于美国。此刻前的2.0版危机则在美国、添拿大、澳大利亚、英国等地同时发生。

  在哈吉斯看来,考虑到市场降矮的程度和降矮的速度,2018年-2019年美国房地产市场歇业的2.0版本几乎是不能避免的,而整个美国挑到房地产人们的情感都专门糟糕。

  即使不自夸现象厉峻到了美国在经历一场房地产危机的地步,颓丧者认为就算是房地产市场此刻前已经触底,但这并不影响美国经济凝滞的也许,或者在今年更晚时变得更糟。倘若房地产出售欠安,今后数月,美国房地产的价格也许都是螺旋向下的。

  克兰兹勒指出,美国住房修建商LGI Homes的通知外明,其1月份的住房交付量一连了同比降矮的趋势,另一个住房修建商Toll Brothers的新订单通知令人震惊的24%的缩短。

  笑不悦目者则认为,住房市场正在降温,但美国房地产市场出现大危机的也许性并不大。尽管此刻前美国名义房价已经突破2007年的高点,但剔除通胀后的实际房价涨幅并不大,且以前的十几年时间里居民收好也在添添,也可以局部注释房价的涨幅。另一方面,美国每一轮房地产市场出现泡沫化,都陪同着房屋空置率的升迁,但本轮美国房地产空置率一起向下,且此刻前仍在历史矮位区间,也表明泡沫化程度并不高。

  倘若真的有房地产危机,对美国来讲,数据公司Real Capital Analytics高级副总裁吉姆·科斯特洛(Jim Costello)对《财经》记者说,以前赓续到此刻前的房地产危机更是一场买不首房的付出危机。

  这场购房者的付出危机首自于以前几年房价的迅速上涨,待售房屋供答首终重要,新建房屋清晰不敷,变成了一个凶性循环,添上更高的抵押贷款利率,这些相符力在以前两年内添剧了这场危机。有数据表现,到2018岁暮,对于一个典型的美国家庭来说,新房和现房出售中仅有56.6%是可以义务得首的。

  这场付出危机使修建商也不敢轻慢。住房修建商Toll Brother负责人就指出,可付出性是他们必须仔细的事情,该修建商的平均出售价格在赓续上涨,比五年前大约上涨了7万美元,这不是每个购房者的财力可以知足的。

  尽管近期房价有所下跌,但仍处于相对高位,有评论指出,令人困扰的是,即使30年按揭利率只有4.5%,美国人也买不首房。即使通胀回升,美联储若要避免楼市崩盘也许也别无选择,只有保持利率不变。

  美国房地产牵连了太多重要的经济部分,从银走业、制造业、大宗商品到国际贸易、运输、消耗者的付出等等。美国房地产是陷入更大的危机,依旧全身而退,依旧会更添蒸蒸日上,仍是未知数。

义务编辑:孟然

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